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公共事業が地方圏における有効需要を創出し、富の再分配のひとつとして機能していたならば、その公共事業の減少は地方圏における有効需要を削ぎ落とし、富の集中を必然的に促すでしょう。
この流れに対する否定が国民的総意になるならば、地域間格差の是正も生じるでしょうが、大都市圏への人口集積が公共事業減少過程で生じていて、民意が逆転していくとは思えません。
建設業界における公共事業ひとつとって見ても、日本の経済、社会構造と密接に関連している端的なケ－スです。
日民間投資の約６割は住宅投資 2005年度の建設投資のうち、32.7兆円と全体の約62％を占めるのが民間土木を除く民間建設投資です。
そして民間建設投資のうち住宅投資が18.5兆円と民間建設投資の57％を占め、非住宅投資が14.2兆円と残りの43％を占めます。
（1）ゼネコンはマンション建設を担う 住宅投資は大別すると以下の３つです。
（1）建築主が自分で居住する目的で建築する「持家」、②建築主が賃貸する目的で建築する「貸家」、（3）建て売り、または分譲の目的で建築する「分譲」。
国土交通省より発表されている新設住宅着工統計をベースにすると、2005年度の新設住宅着工戸数は前年度比4.7％増の125万戸。
そのうちの持家は前年度比4.0％減の35.2万戸、貸家は同10.8％増の52万戸、分譲は同6.1％増の37.0万戸となっています。
「持家」は、消費税の駆け込み需要が発生した1996年度の63.6万戸から2005年度には35.2万戸と約45％減少しました。
「貸家」も1996年度の61.6万戸に対して2005年度には52万戸と約15％の減少となっています。
一方、「分譲」は1996年度の35.2万戸に対して2005年度は37万戸と約5％増加しています。
過去10年の新設住宅着工を見れば、「持家」は不調、「貸家」は堅調、「分譲」は好調と分類できます。
ゼネコンが住宅投資のなかで恩恵を受けるのは主にマンション工事です。
「持家」と「貸家」は大和ハウス工業、積水ハウス、大東建託といった住宅業界の領分です。
ゼネコンは「分譲」のなかのマンション建設に依存しているのです。
2005年度の「分譲」に占める「マンション」の比率は62.3％となっています。
全体の新設住宅着工戸数に占める比率は約18％です。
（２）儲けは少ないマンション建設 2005年度の建設投資では民間建設投資の約６割を住宅投資が占めますが、建設工事受注動態統計調査による大手50社調査では民間受注の約３割が住宅受注となっています。
1991～92年度頃のマンション依存度は約15％で、マンション受注が如何に好調に推移してきたのかを如実に表しています。
しかしながら、マンション建設には低収益性がつきまといます。
ディベロッパーは消費者に売却する販売価格のイメージを同地域内にある競合物件と比較して最初に決定し、土地代を引いたものから自分の利益と建設代金を折半するため、自らの利益を極大化するためには如何に建設代金を抑えるのかがポイントとなります。
つまり、非常に短期間で投資資金を回収する必要があるうえに、マンション購入者が施工会社のブランドよりも立地や価格を優先するため、建設会社への配分は低くならざるを得ません。
賃貸ビルのように20年、30年で投資資金を回収するというものではありません、工場のように価格よりも工期を優先するために高い建設代金を払うという習慣もありません。
マンションは竣工以前に消費者が売買契約を結ぶ契約形態になっています。
また、竣工していないマンションでは品質チェックなども物理的に行えないのが現状ですが、消費者はディベロッパーと施工会社を信頼して売買契約を結んでいます。
「建設業は完成品が目に見えぬ段階で契約を交わす産業であり、過去の実績に裏打ちされた信用力が極めて重要な意味を持つ」という建設業界特有の競争の論理が建設価格に反映できていないのがマンション建設なのです。
施工会社のブランドよりも立地や価格を優先するという消費者の意識が変わらない限り、マンションの低収益性という問題はクリアされ大成建設熊谷組戸田建設前田建設工業西松建設鹿島飛島建設清水建設大林組ぐらいなものと思われます。
マンション建設は低収益性とはいうものの、工事量を稼げることで、最大手ゼネコンよりは準大手、準大手よりは中堅ゼネコンのマンションへの依存度が高いのが実情です。
こうしたことから、ゼネコンが選別受注を強化するといった際にまず行うのが、低収益性のマンション工事の受注を見送ることです。
・民間非住宅投資は非製造業からの受注が圧倒的 2005年度の民間建設投資のうち、約４割を占めるのが非住宅投資です。
建設工事受注動態統計調査による大手50社調査では、民間受注の約７割が非住宅受注となっています。
非住宅受注を製造業からの受注と非製造業からの受注に分けると、製造業からの受注が約23％、非製造業からの受注が約77％となっています。
製造業の受注は2003年度に底を打ち、2005年度まで３年連続して増加しています。
また、非製造業の受注も2003年度以降、３年連続して増加しています。
非製造業からの受注で比較的大きな比重を占める工事種類は、（1）事務所、（2）店舗、個教育・研究・文化施設、（4）医療・福祉施設の４つです。
（1）建築単価が最も高いのが病院、最も低いのが倉庫 建築単価が高い、低いということは一概にゼネコンの利益率の高低を示すものではありません。
ただし、建築単価には工事種類ごとの付加価値が反映されていると言えます。
例えば、3.3 ㎡当たりの建築単価が最も低いのは24万円の倉庫で、最も高いのは74万円の病院です。
倉庫と病院の付加価値を比べてみれば、設計の難易度、構造体の強さ、設備機器のグレードなどさまざまな面において歴然とした格差があります。
しかし、建築単価が高い分、付加価値が高いものを要求されるためコストも膨らんできます。
このため、建築単価がそのままゼネコン側の利益率の高低に結びつくわけではありません。
ただし、技術力の高いゼネコンとしては、同じ利益率ならば付加価値の高い、技術難易度の高い建築単価の高い工事種類を狙うのが一般的ですし、競争相手も相対的には少なくなるはずです。
したがって、最大手ゼネコンと言われている大成建設、大林組、清水建設、鹿島のほうが、準大手ゼネコン以下に比べると、工事単価の高い工事種類の売上高構成比が高い傾向にあります。
（2）非居住用の建築単価は92年度のピークから約35%下落 非居住用の建築単価は92年度の66.7万円をピークに2005年度には44.2万円まで約35％下落しています。
工事種類別に見ても、事務所が同34％下落、店舗が同44％下落、工場が同14%下落、倉庫が同30％下落、病院が同21％下落となっています。
非居住用の2005年度単価である44.2万円という水準は居住用（戸建、マンション、貸家）の建築単価である53.1万円を大きく下回っています。
居住用の建築単価は過去５年間、53万円前後でまったく動きがなく、非居住用が居住用の建築単価を下回ったのは、1996年度以降です。
非居住用の建築単価は過去５年間ですら7％程度下落しているのです。
居住用の建築単価は非常に安定的ですが、非居住用は変動が激しいと言えます。
居住用、非居住用のコストの中身に大きな格差があるとは思えません。
つまり、建築単価を変動させるのは建築コスト以外の要素であることがわかります。
実は、原材料価格や人件費の上昇などは建築単価に直接には反映されないのです。
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